Беседка - русскоязычный форум в Израиле: leopold:) - Просмотр профиля - Беседка - русскоязычный форум в Израиле

lenkin1818 (05 Июнь 2018 - 18:05) писал:

10 лет назад (2008) прайм был 5%
сейчас 1.6% и все равно дают минус сколько-то
Самая дорогая машканта сейчас врядли дотягивает то 5%

Так что если прайм поднимется обратно (а 5% это далеко не предел, например 15 лет назад прайм был 10%), то выплаты по этой части машканты очень сильно вырастут.

Краткая справка по способам выплаты

Керен шава это когда керен (тело) машканты погашается равными долями каждую выплату. Выплата же по проценту изменяется каждый месяц (в начале, когда тело машканты больше, процент составляет большую сумму, в конце, когда тело меньше, то и процент составляет меньшую сумму). Таким образом первые выплаты больше, но тело машканты уменьшается быстрее, чем по формуле Шпицера.

Пример: вы взяли 1000 шекелей под 5% годовых (0.4% в месяц) и выплачиваете керен шава. Каждый месяц вы выплачиваете 100 шекелей в счет погашения долга плюс набежавший процент:
1-я выплата: 100 + 1000*0.004 = 104 шекеля. Остаток долга: 900
2-я выплата: 100 + 900*0.004 = 103.6 шекеля. Остаток долга: 800
3-я выплата: 100 + 800*0.004 = 103.2 шекеля. Остаток долга: 700
4-я выплата: 100 + 700*0.004 = 102.8 шекеля. Остаток долга: 600
5-я выплата: 100 + 600*0.004 = 102.4 шекеля. Остаток долга: 500
6-я выплата: 100 + 500*0.004 = 102 шекеля. Остаток долга: 400
7-я выплата: 100 + 400*0.004 = 101.6 шекеля. Остаток долга: 300


Шпицер это способ выплаты когда вы выплачиваете каждый месяц одинаковую сумму. Часть идет на покрытие набежавших процентов, остаток на покрытие тела машканты.

Пример: вы взяли 1000 шекелей под 5% годовых (0.4% в месяц) и выплачиваете шпицером. Каждый месяц вы выплачиваете 102 шекеля:
1-я выплата: 102 шекеля, из них процент 1000*0.004 = 4, а остальное (98 шекелей) керен. Остаток долга: 902
2-я выплата: 102 шекеля, из них процент 902*0.004 = 3.6, а остальное (98.4 шекелей) керен. Остаток долга: 803.6
3-я выплата: 102 шекеля, из них процент 803.6*0.004 = 3.2, а остальное (98.8 шекелей) керен. Остаток долга: 704.8
4-я выплата: 102 шекеля, из них процент 704.8*0.004 = 2.8, а остальное (99.2 шекелей) керен. Остаток долга: 605.6
5-я выплата: 102 шекеля, из них процент 605.6*0.004 = 2.4, а остальное (99.6 шекелей) керен. Остаток долга: 506
6-я выплата: 102 шекеля, из них процент 506*0.004 = 2, а остальное (100 шекелей) керен. Остаток долга: 406
7-я выплата: 102 шекеля, из них процент 406*0.004 = 1.6, а остальное (100.4 шекелей) керен. Остаток долга: 305.6

Как видим, начиная с 6-ой выплаты сумма платежа в керен шава сравнялась со шпицером (и дальше будет только уменьшаться), а размер долга меньше. Настолько ли эта выгода перевешивает больший начальный платеж каждый решает для себя сам.

lenkin1818 (05 Июнь 2018 - 15:30) писал:

Керен шава это способ выплаты и не имеет никакого отношения к увеличению / не увеличению "тела" машканты. Любую машканту можно выплачивать этим способом. Само тело машканты может изменяться двумя способами:
1. Выплачиваете некую сумму в счет погашения тела. С этим все понятно - это как раз ежемесячный платеж по машканте или единоразовое погашение долга.
2. Тело машканты (а не процент) привязано к чему либо (например долару или индексу цен).
Это легко увидеть на примере привязки к долару. Например вы взяли машканту 360К шекелей с привязкой к долару когда курс был 3.6 долара за шекель. Это все равно что взять машканту 100К доларов. Через месяц долар упал до
3.5 шекелей за долар и вы уже должны 350К шекелей вместо 360К. Еще через 2 месяца долар вырос до 4 шекелей за долар и вы уже должны 400К шекелей.
То же самое происходит и с привязкой к индексу цен. Вы взяли, например, 100К шекелей и за год инфляция увеличилась на 3%, то есть вы должны будете заплатить на 3К больше (и проценты на это тоже).
Если брать машканту без привязки, то и "тело" не будет увеличиваться вне зависимости от того, будете ли вы выплачивать ее по формуле Шпицера или как керен шава.

lenkin1818 (05 Июнь 2018 - 16:29) писал:

С тех пор, процентная ставка в Израиле ненормально упала и все стали брать машканты под прайм. Опасность заключается в том, что для нормально фунционируещей экономики прайм сейчас ненормально низкий и должен намного увеличиться. Соответственно и выплаты по машканте резко подскочат и люди не смогут выплачивать резко вырошие суммы. Именно поэтому Банк Израиля и запретил давать больше трети машканты под прайм.

Flightengineer (05 Июнь 2018 - 13:10) писал:

Ничего общего. "Валютные заемщики" в России брали ссуды в долларах, а получали зарплату в рублях. После резкого подорожания долара они стали должны намного больше (при пересчете в рубли). Если бы получали зарплату в доларах для них бы ничего не изменилось. Ближайшая аналогия тут машканта с привязкой к курсу долара.
Машканта под прайм не может увеличиться ни при каких обстоятельствах. Может только увеличиться процент, но не может быть ситуации когда должен больше, чем брал.

Насчет самая опасная тоже не совсем верно. Гораздо опаснее когда растет "тело" машканты, то есть человек должен больше, чем брал.

Flightengineer (05 Июнь 2018 - 13:10) писал:

Тот факт, что плата адвокату это процент от стоимости квартиры никак не доказывает что при получении машканты банк может на это влиять. Наоборот, банк не может предоставить скидку на услуги адвоката потому что это совершенно разные конторы никак не связанные между собой.

Flightengineer (04 Июнь 2018 - 12:16) писал:

Банки как раз и предлагают примерно такие маслулим (за исключение п. 2.2. на котором я остановлюсь позже). Более того, они информируют о льготной ссуде от минстроя. Но все же такой ликбез гораздо полезнее надуманных нападок на программу мехир ле миштакен, занявших последние страницы.

Касательно ссуды от ирии. Ее предоставляют только маленькие города, горящие желанием заманить к себе побольше молодежи. Нет никаких шансов получить такую ссуду от ирии Тель Авива, например.

По поводу пункта 2.1. - я так и не понял какое отношение ссуда с процентом, привязанным к прайму (процент Банка Израиля + 1.5) имеет отношение к русским валютным заемщикам. К ним, скорее, имеет отношение следующая ссуда (п 2.2.) с привязкой к чему либо (индексу цен, курсу валют и т.д.)

Относительно пункта 2.2. "С привязкой к индексу цен (мадад)"
Надо понимать что привязывается не процент, а сама ссуда, то есть при увеличении индекса цен (планы банка Израиля 1-3 процента в год) растут не только выплаты, но и сам остаток долга. То есть через несколько лет выплат долг может превышать первоначальную ссуму. Поэтому машканту под процент с привязкой к индексу цен не рекомендуется брать на слишком большой срок (больше 5-7 лет) потому что:
1. При большом сроке невозможно спрогнозировать инфляцию, следовательно слишком опасно.
2. При маленьком сроке "тело" ссуды быстро погашается, поэтому должно произойти нечто сверхординарное чтобы долг значительно вырос.

Альтернативой этой части машканты может служить переменный процент, или так называемый "оген" (якорь). Он представляет из себя доход в процентах от заранее определенного банком портфеля ценных бумаг. Каждый банк определяет для себя сам каков будет якорь (портфель ценных бумаг), поэтому затруднительно сравнивать предложения банков напрямую. Суть заключается в том, что процент (а не сам долг) по машканте меняется каждые несколько лет (обычно 5) по формуле оген + процент о котором договорились в начале.

Пункт 2.3. (постоянный процент) - самая безопасная часть. Вы точно знаете сколько будете платить по этой части и через год и через 20.

На самом деле все это и даже гораздо больше рассказывают в банке при первой же встрече, так что в получении информации проблемы нет. Для некоторых может представлять проблему только обработка полученной информации.

По пункту 4: даже зная примерные проценты (а они зависят от миллиона факторов, включая возраст, зарплату, расходы на машину и процент от полной стоимости квартиры) необходимо обойти минимум 3 банка, иначе не будет достаточной конкуренции между ними и вы не получите наилучший процент.

По пункту 5: запись в таба и адвокат имеют отношение к оформлению квартиры, а не к ссуде, т.е. необходимы в любом случае и не зависят от ссуды и банка.