Flightengineer (04 Июнь 2018 - 12:16) писал:
Схема получения ипотечной ссуды (машканты) в Израиле.
1. Проверить в Ирие возможность получения местной ссуды. Бесплатно или почти бесплатно. Сумма небольшая (20-50 тыс) но на дороге не валяется.
2. Оставшуюся часть делим на 3 (три) равные части.
2.1. С привязкой к прайм. Больше трети все равно не дадут по закону. Самая выгодная часть (минимальный процент). Опасность - в случае резкого увеличения прайма возможно значительный рост выплат (привет русским валютным заемщикам).
2.2. С привязкой к индексу цен (мадад). Относительно низкий процент. Опасность- умеренный рост с ростом индекса.
2.2.1 Часть этой ссуды (половина от трети) предусмотреть остановки для преждевременной выплаты (например каждые 5 лет) для людей предполагающих получение наследства или любой другой крупной суммы для бесплатного преждевременного возврата (амлат перайон мукдам).
2.2.2. Вторая половина от трети одним куском. Процент обычно чуть ниже чем п.п. 2.2.1.
2.3. Последняя треть без привязки. Самая невыгодная часть. Процент максимальный. Используется как элемент "страховки". Т.е. страхует от чрезмерных потерь по п.п. 2.2. и 2.1. Но есть определенная переплата в случае сохранения/не изменения мадада и/или пайма.
3. Выяснение условий страховки ипотеки. Процедура обязательная. Необходимо сравнивать условия разных страховых контор (ну также как при страховке машины).
4. Перед походом в банк необходимо выяснить рекомендованные %% для разных видов ссуд для ориентира: опросом родственников и знакомых, статей в прессе, публикаций отчетов центробанка. Альтернативный вариант: получить реальные результаты после обхода 2, 3-х банков. После "первого круга" отнять 10-15 % от банковских предложений - это есть ваша цель, что требовать у банка.
5. Выяснить стоимость сопутствующих услуг банка при оформлении ссуды как то: услуги шамая при оцене кв, открытие дела (тика), оформление ссуды, запись табу, адвокат и .т.д.
5.1 Иногда перевод счета в банк дающий ссуду может значительно удешевить как ссуду так и сопутствующие услуги.
П.С. Если кому-то мои заметки показались полезными, благодарность принимается в виде шотландского односолодого виски 40% крепости и не менее 12 лет выдержки. Это значительно дешевле услуг консультанта но не менее полезно.
Банки как раз и предлагают примерно такие маслулим (за исключение п. 2.2. на котором я остановлюсь позже). Более того, они информируют о льготной ссуде от минстроя. Но все же такой ликбез гораздо полезнее надуманных нападок на программу мехир ле миштакен, занявших последние страницы.
Касательно ссуды от ирии. Ее предоставляют только маленькие города, горящие желанием заманить к себе побольше молодежи. Нет никаких шансов получить такую ссуду от ирии Тель Авива, например.
По поводу пункта 2.1. - я так и не понял какое отношение ссуда с процентом, привязанным к прайму (процент Банка Израиля + 1.5) имеет отношение к русским валютным заемщикам. К ним, скорее, имеет отношение следующая ссуда (п 2.2.) с привязкой к чему либо (индексу цен, курсу валют и т.д.)
Относительно пункта 2.2. "С привязкой к индексу цен (мадад)"
Надо понимать что привязывается не процент, а сама ссуда, то есть при увеличении индекса цен (планы банка Израиля 1-3 процента в год) растут не только выплаты, но и сам остаток долга. То есть через несколько лет выплат долг может превышать первоначальную ссуму. Поэтому машканту под процент с привязкой к индексу цен не рекомендуется брать на слишком большой срок (больше 5-7 лет) потому что:
1. При большом сроке невозможно спрогнозировать инфляцию, следовательно слишком опасно.
2. При маленьком сроке "тело" ссуды быстро погашается, поэтому должно произойти нечто сверхординарное чтобы долг значительно вырос.
Альтернативой этой части машканты может служить переменный процент, или так называемый "оген" (якорь). Он представляет из себя доход в процентах от заранее определенного банком портфеля ценных бумаг. Каждый банк определяет для себя сам каков будет якорь (портфель ценных бумаг), поэтому затруднительно сравнивать предложения банков напрямую. Суть заключается в том, что процент (а не сам долг) по машканте меняется каждые несколько лет (обычно 5) по формуле оген + процент о котором договорились в начале.
Пункт 2.3. (постоянный процент) - самая безопасная часть. Вы точно знаете сколько будете платить по этой части и через год и через 20.
На самом деле все это и даже гораздо больше рассказывают в банке при первой же встрече, так что в получении информации проблемы нет. Для некоторых может представлять проблему только обработка полученной информации.
По пункту 4: даже зная примерные проценты (а они зависят от миллиона факторов, включая возраст, зарплату, расходы на машину и процент от полной стоимости квартиры) необходимо обойти минимум 3 банка, иначе не будет достаточной конкуренции между ними и вы не получите наилучший процент.
По пункту 5: запись в таба и адвокат имеют отношение к оформлению квартиры, а не к ссуде, т.е. необходимы в любом случае и не зависят от ссуды и банка.